Pré-pagar ou refinanciar um crédito imobiliário no Chile: quanto o banco cobra e quando compensa

Se você contratou um crédito imobiliário entre o fim de 2023 e 2024, provavelmente paga uma taxa mais alta que a de hoje. A taxa média dos créditos imobiliários em UF chegou a 5,21% em dezembro de 2023 e foi de 4,10% em outubro de 2026, segundo o Banco Central. Essa diferença pode fazer valer a pena refinanciar um crédito imobiliário: trocá-lo por um novo, com taxa menor, no mesmo banco ou em outro.

Nesta matéria, explicamos quanto o banco pode cobrar pelo pagamento antecipado, quanto você poderia economizar e como saber se compensa.

5,21%

Taxa média de dezembro de 2023

crédito imobiliário em UF

4,10%

Taxa média de outubro de 2026

1,11 ponto a menos

CLP 73.208

Economia na parcela do exemplo

por mês

1,5 mês

Comissão máxima de pré-pagamento

de juros, em créditos em UF

Fonte: Banco Central, Lei 18.010 e cálculos da InfoByData com a UF de 12 de novembro de 2026

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Taxa média de dezembro de 2023	5,21% | crédito imobiliário em UF
Taxa média de outubro de 2026	4,10% | 1,11 ponto a menos
Economia na parcela do exemplo	CLP 73.208 | por mês
Comissão máxima de pré-pagamento	1,5 mês | de juros, em créditos em UF

Quanto o banco pode cobrar pelo pré-pagamento

Pré-pagar é quitar o crédito, ou parte dele, antes do prazo. É o que acontece quando você refinancia: o novo crédito paga o anterior. A Lei 18.010 fixa em seu artigo 10 um limite para o que o banco pode cobrar por isso, nos créditos de até 5.000 UF:

Tipo de crédito	Comissão máxima de pré-pagamento
Reajustável em UF (como a maioria dos imobiliários)	1,5 mês de juros sobre o valor pré-pago
Não reajustável em pesos (como o crédito pessoal)	1 mês de juros sobre o valor pré-pago

Fonte: Lei 18.010, artigo 10. Acima de 5.000 UF, o pré-pagamento é negociado livremente com o banco.

A lei acrescenta três regras importantes:

• Nesses créditos, você pode pré-pagar mesmo que o banco não queira.
• Se o pagamento for menor que 10% do saldo, você precisa da aprovação do banco.
• É um direito irrenunciável: uma cláusula do contrato não pode retirá-lo.

Quanto você poderia economizar: um exemplo com números

Tomamos um crédito de UF 3.000 em 30 anos, contratado em dezembro de 2023 à taxa média daquele mês (5,21%). Depois de 35 parcelas pagas, o saldo é de cerca de UF 2.866 (CLP 118,4 milhões). Se for refinanciado à taxa média de outubro de 2026 (4,10%), pelo prazo restante:

	Crédito original (5,21%)	Crédito refinanciado (4,10%)
Parcela mensal	CLP 672.183	CLP 598.975
Diferença		CLP 73.208 a menos por mês
Comissão máxima de pré-pagamento		CLP 753.473
Meses para recuperar a comissão		Cerca de 10

Cálculo da InfoByData com a UF de 12 de novembro de 2026 (CLP 41.316,06). Parcelas sem seguros. Não inclui os custos do novo crédito.

Nos 27 anos que restam do crédito, essa diferença soma cerca de CLP 23,8 milhões em pesos de hoje. Mas a economia depende de quanto a taxa cai. Se a taxa do seu crédito original estiver mais perto da atual, o benefício encolhe rápido:

Taxa do seu crédito atual	Economia mensal ao refinanciar a 4,10%	Comissão máxima de pré-pagamento	Meses para recuperá-la
5,21%	CLP 73.208	CLP 753.473	10
5,00%	CLP 58.988	CLP 722.600	12
4,80%	CLP 45.602	CLP 693.205	15
4,60%	CLP 32.372	CLP 663.822	21
4,50%	CLP 25.816	CLP 649.137	25

Mesmo exemplo: crédito de UF 3.000 em 30 anos com 35 parcelas pagas. Cálculos da InfoByData.

Fonte: Banco Central, Base de Dados Estatísticos

Ver os dados em uma tabela

jan 22	4,2%
jul 22	4,31%
jan 23	4,32%
jul 23	4,24%
dez 23	5,21%
abr 24	4,87%
jul 24	5,03%
out 24	4,54%
jan 25	4,4%
jul 25	4,36%
jan 26	4,12%
mai 26	3,96%
out 26	4,1%

Quem se endividou entre outubro de 2023 e setembro de 2024 pagou taxas médias acima de 4,7%. Esse é o grupo com mais espaço para refinanciar um crédito imobiliário. Atenção: a taxa subiu desde a mínima de 3,96% de maio, então a margem pode diminuir se continuar subindo. Explicamos isso em como mudaram as taxas dos créditos imobiliários.

Os outros custos de refinanciar

A comissão de pré-pagamento não é o único gasto. Um novo crédito costuma ter custos de avaliação do imóvel, estudo de títulos, cartório e registro no Conservador de Bens Imóveis. O imposto de selo tem uma isenção para créditos que pagam outro crédito, até o valor do saldo quitado, segundo o SII.

Para saber se compensa, some todos esses gastos à comissão e divida pela economia mensal: o resultado é o número de meses para recuperar o que você investiu. Se pretende vender o imóvel antes desse prazo, não compensa.

Como refinanciar com a portabilidade financeira

A Lei 21.236 de portabilidade financeira transformou a troca de banco em um direito do cliente. O processo funciona assim:

1. Você pede a portabilidade ao novo banco. Ele mesmo solicita ao seu banco atual o certificado de liquidação com o saldo da sua dívida.
2. O novo banco faz uma oferta. Ela deve detalhar os produtos propostos e os custos e gastos da troca, e ficar válida por pelo menos sete dias úteis bancários.
3. Se você aceitar, o novo banco cuida dos trâmites. Ele paga o crédito anterior e, nos imobiliários, a lei permite que o novo crédito substitua juridicamente o anterior (sub-rogação especial), o que simplifica o processo.

Antes de trocar, peça ao seu banco atual que melhore a taxa. Com uma oferta de outro banco em mãos, você tem mais poder de negociação.

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O que isso significa para você

1. Compare sua taxa com a de hoje. Ela está na escritura ou no extrato. Se superar a atual em mais de meio ponto, vale a pena fazer cotações.
2. Faça cotações em vários bancos. O ranking dos melhores créditos imobiliários de novembro mostra que as ofertas padrão começam com CAE de 4,52%, com Santander e BancoEstado nos primeiros lugares. Veja todas as ofertas no comparador de créditos imobiliários.
3. Faça a conta completa. Refinanciar um crédito imobiliário compensa se a economia mensal recuperar a comissão e os gastos antes de você vender ou terminar de pagar. A calculadora de pré-pagamento da CMF ajuda a estimar o valor.
4. Se o seu crédito tem algum benefício, como subsídio à taxa, pergunte se você o mantém ao refinanciar.

Esta matéria é informativa e não é uma recomendação financeira.